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为什么我们绝大部分人对峨眉的房价诚惶诚恐，涨跌不定怕买亏，那是因为我们不清楚房价的底层逻辑。我们先来说说房价成本的组成，房屋成本售价=楼面价格+建安成本+各项税费+财务成本+各类营销、管理费用。以安川片区为例，2019年拍，35，36，37号均被峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司以楼面地价1800元每平米的价格拍得。建安成本以高层平均2000元左右的价格，（为什么是按照高层来算呢，因为根据政府规划的最大容积率来的）加上其他成本，预计成本在4500元每平米。那么算上百分之25左右的正常利润，那么安川那边的房价至少要达到5500单价以上。当然这是在排除了，当然，这是在排除国家财政货币政策，短期长期的金融风险。还有假设购房人口和空置房屋相对平衡的前提下。从央行回购利率还有lpr政策的调整，宽松的货币政策短期内已经定型，并且随着此次全球金融危机的深化，很可能出现刺激性的货币政策。此项对房地产市场理论上是利好的。包括34万亿的新基建，或多或少会流入房地产及其相关产业。但是最核心的问题还是现有市场的供给量（也就是存量房）和未来修建数量和购房人口来决定，也就是最基本的供求关系决定。一二线城市人口会持续膨胀，净流入人口也会持续增多，以纽约房价做参考的话，北上广深还有增值潜力，当然政府的类似落户的人口控制政策也很重要。短期内，一二线城市经济环比回落明显，并且全球性的金融危机势必对购房者心理信心打击巨大。短期内，需求量的减少，对经济信心的减弱肯定会出现楼价下跌，尤其是一二线城市楼市投资型的需求减弱对楼价影响很大。峨眉类型的县城，因为留入人口少，开发商拿地也谨慎，长期来说供求关系相对稳定。房价涨跌，其实全凭当地政府做主，说白了就是拿地价格。3000多一个平方的房价早就已经一去不复返，按照现在峨眉的财政收入，如果要实现脱离财政赤字问题，最好最快最直接的方法就是卖地。好不容易现在均价5500的房价。说什么也尽量不会让房价回落到3000多，如果回落到3000多，由于现在开发商建安成本和营销成本的增加，势必都会谨慎拿地。那么财税的收入和城市规划发展的顺利进行都会受到影响。城北片区金樾天玺开发商后面拿过一片价格最高的地，楼面地价达到了2600，当时峨眉除了本地开发商，各大外地开发商也涌入，一片火热。什么意思呢，也就是说如果我们不买六七千一个平方买房，开发商就不能正常赚。由于存量房过多和需求减弱原因，峨眉楼市拿地价在去年终于回落。但是安川那边地价楼面价也达到了1800，也就是必须要卖5500以上开发商才有的赚。当然峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司的背景我也不多说了，那片地的导向性因素更大一点，之后会怎么处理我也不敢乱说。峨眉现在房价均价5500，还有一定的回落空间。尤其是一些6000以上的楼盘。我做个建议，所谓的品质盘不到5000以内，今年大家就不要出手。另外普通刚需盘我觉得价格在4000左右就是一个很不错的入手价格。能憋的，不是太着急的可以赌一波3500。再低，峨眉估计也不可能再低了，成本很大程度上决定了下限。万一有开发商绷不住的，说不定今年还能捡个大漏！想想当年峨眉花园3期，放出的1600左右的单价。- 傲娇丸
龅牙弟: 楼主大佬，咨询一下峨眉悦山府可以买吗？买来周末回峨眉住的，就是看上它偏，安静，绿化还可以。现在中介给我说的大概6000多一平精装交付
楼主赶快卖掉你的房子，等房子降价在买回来，按你的逻辑怎么也得赚个十万块，你那个房子就挨着医院，对面就是肿瘤科，买碧桂园，你不怕吗。
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龅牙弟:
徐文强
