1楼. 首先讲一下我写这一篇的原因,我在微峨眉上看到了一篇置顶的文章,标题是“七路一桥!峨眉河北岸,一副壮美画券徐徐展开”
2楼. 安川那个片区未来规划是很美好,但是你的包里还有钱吗?那说到和我们最息息相关的东西就是那个片区未来的房价了。这么好的片区你有机会去享受吗?得说房子,得说钱。你不想买房,你丈母娘也不会同意。
3楼. 为什么我们绝大部分人对峨眉的房价诚惶诚恐,涨跌不定怕买亏,那是因为我们不清楚房价的底层逻辑。我们先来说说房价成本的组成,房屋成本售价=楼面价格+建安成本+各项税费+财务成本+各类营销、管理费用。以安川片区为例,2019年拍,35,36,37号均被峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司以楼面地价1800元每平米的价格拍得。建安成本以高层平均2000元左右的价格,(为什么是按照高层来算呢,因为根据政府规划的最大容积率来的)加上其他成本,预计成本在4500元每平米。那么算上百分之25左右的正常利润,那么安川那边的房价至少要达到5500单价以上。当然这是在排除了,当然,这是在排除国家财政货币政策,短期长期的金融风险。还有假设购房人口和空置房屋相对平衡的前提下。
4楼. 以刚才的逻辑,我再说说峨眉目前价格最低的两个楼盘,碧桂园和景秀峨眉,他们的拿地楼面单价分别是1100元和1250元左右。经过我不科学的核算,开发商保证正常利润的前提下,这两个楼盘最低价可以做到4300和4500元每平米左右。
5楼. 那回答我们最早的问题,今年峨眉适合购房吗?首先如果假设经济在稳定的前提下,国家调控稳定的前提下,目前至少碧桂园和景秀峨眉的房价我还是很推荐的,起码你不会买贵。这两个楼盘下跌空间有限。
6楼. 但是今年正好遇见了了疫情,问题就来了。先说说我看疫情对楼市的影响,从短期和长期从对大城市和峨眉这种小城市的这四方面来讲。
7楼. 先说结论,大城市短期看跌,长期看涨,峨眉类型的县城,短期波动不大,会有微跌,长期还是看涨。
9楼. 从央行回购利率还有lpr政策的调整,宽松的货币政策短期内已经定型,并且随着此次全球金融危机的深化,很可能出现刺激性的货币政策。此项对房地产市场理论上是利好的。包括34万亿的新基建,或多或少会流入房地产及其相关产业。但是最核心的问题还是现有市场的供给量(也就是存量房)和未来修建数量和购房人口来决定,也就是最基本的供求关系决定。一二线城市人口会持续膨胀,净流入人口也会持续增多,以纽约房价做参考的话,北上广深还有增值潜力,当然政府的类似落户的人口控制政策也很重要。短期内,一二线城市经济环比回落明显,并且全球性的金融危机势必对购房者心理信心打击巨大。短期内,需求量的减少,对经济信心的减弱肯定会出现楼价下跌,尤其是一二线城市楼市投资型的需求减弱对楼价影响很大。
10楼. 峨眉类型的县城,因为留入人口少,开发商拿地也谨慎,长期来说供求关系相对稳定。房价涨跌,其实全凭当地政府做主,说白了就是拿地价格。3000多一个平方的房价早就已经一去不复返,按照现在峨眉的财政收入,如果要实现脱离财政赤字问题,最好最快最直接的方法就是卖地。好不容易现在均价5500的房价。说什么也尽量不会让房价回落到3000多,如果回落到3000多,由于现在开发商建安成本和营销成本的增加,势必都会谨慎拿地。那么财税的收入和城市规划发展的顺利进行都会受到影响。城北片区金樾天玺开发商后面拿过一片价格最高的地,楼面地价达到了2600,当时峨眉除了本地开发商,各大外地开发商也涌入,一片火热。什么意思呢,也就是说如果我们不买六七千一个平方买房,开发商就不能正常赚。由于存量房过多和需求减弱原因,峨眉楼市拿地价在去年终于回落。但是安川那边地价楼面价也达到了1800,也就是必须要卖5500以上开发商才有的赚。当然峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司的背景我也不多说了,那片地的导向性因素更大一点,之后会怎么处理我也不敢乱说。
11楼. 峨眉的结论就来了,由于供需关系其实相对稳定,当然如果出现当初像维多利亚成都炒房团那种热钱涌入,谁都说不准。按照短期全国经济下滑,和购房信心受挫的现状,我觉得各位可以等一波,随时关注行情,年中开始到年末,部分压力大的开发商会出现一波折扣,可以到4000大关左右。有那么一丝丝机会冲击3500,不过很难。尤其关注下拿地价格低或者外地开发商,本地的几位开发商都是大佬,感觉资金都很雄厚。
尤其是最近两年要刚需买的,今年年中开始这个机会千万别犹豫。
12楼. 长期来说峨眉的房价我还是看涨的,毕竟拿地价在涨,峨眉相对一般的县城,经济更好,而且天生峨眉山是具有一定投资吸引力的。这也是景区出现1w以上的房价原因之一,以峨眉时光为代表。
13楼. 发这篇文章,还有一个初衷,就是大家别被网上或者卖房的小伙,用个什么理论就吓到了,比如美国无限量的印钞,不买房子,你手中现金就会贬值,比如新基建就像当年4万亿元救市一样,房子必涨。这两个类似理论都忽略了这次美联储投放的钱的流动性和新基建的钱流向性。
毕竟大家赚的钱,尤其是我们小城市赚的钱更不容易,一个120平的房子,单价差1000就差了12万,对普通人来说得认真工作两三年!我希望大家看了我的话后,对峨眉楼市有一个更客观的认识。
15楼. 峨眉现在房价均价5500,还有一定的回落空间。尤其是一些6000以上的楼盘。我做个建议,所谓的品质盘不到5000以内,今年大家就不要出手。另外普通刚需盘我觉得价格在4000左右就是一个很不错的入手价格。能憋的,不是太着急的可以赌一波3500。再低,峨眉估计也不可能再低了,成本很大程度上决定了下限。万一有开发商绷不住的,说不定今年还能捡个大漏!想想当年峨眉花园3期,放出的1600左右的单价。
19楼. 大家稳住,虽然我买了房,但是我希望房价下跌。
重磅消息,要素市场改革来了,简单的来说就是土地供应量增加了,房价通通的跌把!大家都买的起房才好!
32楼. 申明一下,这个帖子没有任何导向性,单纯的科普,不做推荐,免得碰到31楼这种人。我不卖房子,我做建材,如果真的有需要建材的朋友我可以做好推荐。
38楼. 今天更新下帖子,说两个。一,就是住建部新规,购房合同后就要网签,这个信息量有点大,大家可以自行搜索相关信息搜索下。
39楼. 二,一个新楼盘大概真实底价的查询方法,大家可以安居客或者一些靠谱的二手房网站去看中介挂出来的房源,看同一个户型,找最低价,基本你就可以找到底楼特价房价格,因为总有中介会挂出来以最低价吸引眼球,而且报价基本没水分。剩下的其他楼层大家就自行加价脑补,一般三分之二左右楼层最贵,上下递减,底楼顶楼价格较低,一些特殊楼号4楼,14楼,18楼,2楼可能也会参与折扣。这个方法起码可以保证不会被售楼部虚晃一枪,导致你要不了真实折扣,这样谈判时你也是信心大增。
41楼. 在这里再给大家科普一下实享面积和产权面积。备案早的楼盘往往赠送面积大,扣除公摊后,实际享受的面积会大幅超出产权面积。新楼盘备案迟的,产权面积扣除公摊后,赠送面积会限制在百分之10左右。往往实际享受的面积会小于产权面积。
这一来一回差价就非常大,所以大家在买卖二手房的时候注意一下你的单价是哪种单价。
55楼. 如我所言,峨眉时光已经绷不住了,6000左右的清水价格,这个价格我们本地人都完全可以买来住了。想想当初最贵的时候炒到12000的精装。开发商总是市场最敏感的,这个动作绝对不是第一个,也不是第一波。还没到年中,就像刚得了感冒还没发出来。开发商的债务问题,绝对会集中爆发,体现在房价上。
56楼. 我们国家只要经济不崩溃,那么房地产这一块就是政策性市场,虽然我之前一直强调了供需关系,但地产价格从上中下游的关键决定因素都在政府。也不要拿当年日本房价泡沫破解举例子,我们国家的人口基数和完整产业链带来的经济弹性不是小日本能比的。所以,房价雪崩式的暴跌,大家也不要去奢望,看看油价,哪怕沙特都在送石油了,我们国家两桶油一样赚钱。既然国家对房地产目前的态度是房住不炒,大基调上已定,至少峨眉这个地方房价未来不会暴涨,只会出现随着经济恢复和发展的房价反弹和小幅度微涨。但就目前形式来讲,我前面也谈到了,今年年中开始是个买房抄底的机会。央行下调lpr,我4月8号就预测了会下调。而且之后还会往下调。这就从侧面证明了,房价下降的趋势已经形成。市场和调控其实就是在博弈,但我们可以从中观测到目前哪边的力量强大,也就是我预测的经济下滑,房价下跌,大势已定,力量更强。除非政府来一个深圳楼市一样的兴奋剂,不然大家就等着今年的低价房吧。
58楼. 大家都在问我,买房怎么买,我统一做一下回复,其实很简单,就一个原则,你买房的时候就要注意,你卖的时候有人愿意接盘你的房子吗?别人接盘你的房子会在意哪些。这个思维去买房,绝对错不了。
69楼. 全国性的大开发商都在战略调整(比如互联网策略和家居市场的进军,具体自行百度),和策略性收缩。中小城市土拍市场向买方市场倾斜,一线城市地王频现,也侧面应证了我的观点。长期看涨,尤其大城市。短期看跌,尤其是中小城市。
70楼. 同时我们再看看最近二手房成交价格数据和租房市场。
天气热起来以后,我相信,随着今年经济的下滑,峨眉下半年买房的黄金低价期即将到来。尤其是二手清水房,大家可以多多关注。新盘会不会应声降价大家拭目以待。
76楼. 我这里没多少楼盘价格的资料,欢迎大家补充,降价开始咯。我买的碧桂园,群里发的资料。
77楼. 中介朋友们手里有的各个楼盘资料价格也可以发一下,看看现在整体市场是否和我预测的趋势一样,尤其是二手房市场
78楼. 新盘降价如约而至,二手房价格各种新低。今天更新一下峨眉我知道的一些信息。 要买房的各位今年准备好。希望大家都能买到低价房!
92楼. 今天走一贴,说说我买的碧桂园峨眉华府三期。碧桂园前期作为一个非常有性价比的楼盘,最低价格杀到过4000左右,如今三期开出来,五千七八的价格。瞬间丧失性价比。
93楼. 其实前面分析我忽略了一个政策因素,新房的政策控价因素,二手房现在的走势是按照我之前分析走的
94楼. 除了御景天峰开出来价格确实便宜,景秀峨眉也有部分微涨。但景秀峨眉毕竟是口碑盘,涨价能理解,碧桂园这波操作我就看不懂了,难道是以峨眉山为噱头卖外地人?它的档次也达不到璞园的档次啊。
105楼. 在棚户改造,全民上楼的房地产经济上升期,房子作为投资品的金融属性优质,尤其是其流动性带来的保值率!说通俗一点就是有人买你的房子,你的房子就值钱,没人买你的房子你的房子就是一堆钢筋混凝土!